Warning: error_log(/home/bfcpasbzf8c5pha/wwwroot/caches/error_log.php) [function.error-log]: failed to open stream: Permission denied in /home/bfcpasbzf8c5pha/wwwroot/phpcms/libs/functions/global.func.php on line 537

Warning: error_log(/home/bfcpasbzf8c5pha/wwwroot/caches/error_log.php) [function.error-log]: failed to open stream: Permission denied in /home/bfcpasbzf8c5pha/wwwroot/phpcms/libs/functions/global.func.php on line 537
陕西快乐十分前三直遗漏数据
全國各地土地增值稅清算實務問題解讀匯編
2017-01-03 16:33:43【打印】
 1、某房地產企業會計問:前些年公司取得的一塊地沒有開發就轉讓了,過戶時繳納了營業稅、城建稅、教育費附加和預繳的土地增值稅。近日稽查人員要求對轉讓地塊進行土地增值稅清算,可公司從未接到地稅部門的清算通知,而開發的樓盤都是接到清算通知后才按要求清算的,公司是否應進行土地增值稅清算?

答:根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第二條的規定,符合下列情形之一的,納稅人應進行土地增值稅的清算:1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;3.直接轉讓土地使用權的。符合該規定的納稅人,須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
因此,貴公司應在達到清算條件之日起90日內完成清算工作并到稅務機關申報納稅。
(南京地稅)
2、什么情況下要按房地產評估價計征土地增值稅
納稅人在什么情況下,按照房地產評估價格計算征收土地增值稅?
答:一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)第九條規定:“納稅人有下列情形之一的,按照房地產評估價格計算征收:
(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;
(二)提供扣除項目金額不實的;
(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的。”
二、根據《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第六條規定:“在計征上述稅種時,稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執行
(北京地稅)
3、房地產企業向非金融企業借款交土地出讓金,執行利率是經政府批準財務公司的利率,支付的借款利息如何扣除?
根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》國稅函[2010]220號文件:土地增值稅清算時,已經計入房地產開發成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除。
同時根據《國家稅務總局關于印發的通知》國稅發[2009]31號文件,企業的利息支出按以下規定進行處理:企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用,可按企業會計準則的規定進行歸集和分配,其中屬于財務費用性質的借款費用,可直接在稅前扣除。
所以該公司支付的借款利息支出:
(1)在計算土地增值稅時,應將資本化利息支出從“開發成本—某項目”中剔除,并調整至財務費用中扣除,會計處理不作相應調整。由于向非金融機構借款,不能提供金融機構證明,應按照(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內標準扣除;
(2)企業所得稅在扣除利息支出時,要區分資本化支出和費用化支出,分年度歸集扣除。
(河南地稅)
4、房地產開發企業支出的拆遷回建房屋的建設成本是否能在土地增值稅稅前扣除?
根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定:“六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題(一)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。”
(河南地稅)
5、房地產開發企業銷售精裝修房屋時購買的家電、家具支出,在土地增值稅清算時能否計入房地產開發成本?
根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第四條第(四)款規定:“房地產開發企業銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發成本,作為土地增值稅的扣除項目。”
上述裝修費用不包括房地產開發企業自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)所發生的支出。房地產開發企業銷售已裝修的房屋時,如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)等收入,應以總銷售收入減去家用電器等的采購價格作為房地產銷售收入計算土地增值稅。
(河南地稅)
6、資本化利息應并入財務費用中扣除
《土地增值稅清算管理規程》(國稅發〔2009〕91號)第二十七條規定,審核利息支出時應當重點關注:
(一)是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。
(二)分期開發項目或者同時開發多個項目的,其取得的一般性貸款的利息支出,是否按照項目合理分攤。
(三)利用閑置專項借款對外投資取得收益,其收益是否沖減利息支出。
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第三條(四)規定,土地增值稅清算時,已經計入房地產開發成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除。而按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發〔2009〕31號文件和《企業會計準則第17號借款費用》規定,從事房地產開發業務的企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用,在房地產完工前,應計入有關房地產的開發成本。在房地產完工后,應計入財務費用。
納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意,在房地產完工前已計入有關房地產開發成本的利息支出部分已經在“開發土地和新建房及配套設施的成本”中,因此,土地增值稅清算時,已經計入房地產開發成本的屬于資本化的利息支出,不能在開發成本扣除,而是調整至財務費用中計算扣除。同時,還應注意利用閑置專項借款對外投資取得收益,其收益要沖減利息支出。
7、違反常規的利息支出不允許扣除
土地增值稅暫行條例實施細則第七條(三)第二款規定,財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤,并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第八條規定:
(一)利息的上浮幅度按國家的有關規定執行,超過上浮幅度的部分不允許扣除;

(二)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
對上述規定,納稅人應特別注意財務費用中只有提供了金融機構證明的不含逾期利息和罰息的利息支出,才允許土地增值稅前扣除。言外之意,房地產開發企業從非金融機構取得的借款利息,如果不能提供金融機構證明的,即使能夠按轉讓房地產項目計算分攤并按規定計入財務費用,也不能在土地增值稅前扣除。
8、未實際支付的利息支出不允許扣除
《土地增值稅清算管理規程》(國稅發〔2009〕91號)第二十一條規定:
(一)在土地增值稅清算中,計算扣除項目金額時,其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用,必須是實際發生的。
(三)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集,不得混淆。
(四)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。
(五)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的,或者同一項目中建造不同類型房地產的,應按照受益對象,采用合理的分配方法,分攤共同的成本費用。
(六)對同一類事項,應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的,以稅務處理規定為準。
稅收征管法第十九條規定,納稅人、扣繳義務人按照有關法律、行政法規和國務院財政、稅務主管部門的法規設置賬簿,根據合法、有效憑證記賬,進行核算。
《國家稅務總局關于進一步加強普通發票管理工作的通知》(國稅發〔2008〕80號)規定,在日常檢查中發現納稅人使用不符合規定發票特別是沒有填開付款方全稱的發票,不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。
依據上述規定,納稅人已實際支付的利息且能夠提供真實、合法、有效的支付憑據,才可按照規定在土地增值稅稅前扣除。否則,未實際支付的或沒有合法憑據的利息支出,都不允許扣除。
9、土地閑置費是否可在計算土地增值稅時扣除?
答:根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第四條的規定,房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題
房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
(江蘇地稅)
10、變相銷售地下車位是否應確認土地增值稅清算收入?
無產權車位包括兩種:一種是人防車位,一種是非人防無產權車位。實務中開發商對無產權車位可能采取變相銷售的方式,例如有的開發商與業主簽訂一次性車位轉讓使用權合同,或者是與業主簽訂車位租賃合同,租期為二十年,二十年之后的使用權贈送等方式變相銷售車位。對該種變相銷售的地下車位取得的收入是否作為土地增值稅清算的收入?由于中央沒有明確的規定,實務中態度分成截然不同的兩種,一種是實質重于形式,將無產權地下車位的變相銷售收入確認為土地增值稅清算收入,同時允許成本扣除,例如河南、湖北、青島、天津、浙江]、湖南];一種是形式重于實質,將無產權地下車位的變相銷售收入不確認為土地增值稅清算收入,同時不允許成本扣除,例如遼寧]、新疆]、北京]、西安等。與無產權車位類似的問題還有銷售小產權房是否征收土地增值稅。
11、紅線外支出能否扣除
“紅線外支出”是指在房地產開發企業項目建設用地邊界外,即國家有關部門審批的項目規劃外承建設施發生支出。房企發生紅線外支出可能有兩種情況:一種是紅線外為政府建設公共設施或其他工程是招拍掛拿地時的附帶條件,該種情況下,紅線外支出相當于土地成本的一部分;另一種是開發商為了提升紅線內樓盤的品質,在紅線外自行建造建筑物或基礎設施。
實務中各地對“紅線外支出”的處理五花八門,例如江蘇規定:“項目規劃范圍之外的,其開發成本、費用一律不予扣除。”;而湖北的文件則區分紅線外支出是否與項目存在直接關聯,如果存在計入成本;如果不能提供證據證明存在直接聯系,如為了開發商提升環境品質,則不得計入本項目扣除金額。
12、誤區之一:土地征用及拆遷補償費屬于開發成本。
存在誤區:《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(以下簡稱“《細則》”)的規定:房地產開發成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費,包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
誤區評析:筆者認為,土地征用及拆遷補償費是為取得土地使用權而付出的代價。在土地征用和拆遷階段,房地產開發行為尚未開始,因此不應當將土地征用及拆遷補償費直接歸屬于房地產開發成本,而應當先在取得土地使用權所支付的金額中歸集,然后根據房地產開發項目占用土地情況,分攤至房地產開發項目。需要注意的是,對于房地產企業以貨幣形式支付的土地征用及拆遷補償費可直接確認為取得土地使用權所支付的金額,對房地產企業以開發產品形式(拆一還一)支付的土地征用及拆遷補償費,可先預估價值計入土地使用權所支付的金額,待開發產品的公允價值確定后再對前期計入土地使用權所支付的金額進行調整。
(泰州地稅)
13、誤區之二:不同類型的房地產可合并確定增值額和增值率。
存在誤區:《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅[1995]48號)規定:“對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的,應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規定。”對于上述規定,很多人認為,如果納稅人建造的普通標準住宅不需要享受土地增值稅優惠,則不需要分別核算增值額。此外,還有一種意見認為,財稅[1995]48號文件只是要求“分別核算增值額”,并未要求“分別核算增值率”,因此納稅人開發不同類型房地產可合并計算增值率并統一確定應納土地增值稅適用稅率。
誤區評析:筆者認為:第一,政策規定對納稅人未分別核算增值額的,其普通標準住宅不能適用稅收優惠政策,但政策未規定“納稅人不享受稅收優惠就可合并計算增值額”。因此,無論普通標準住宅是否享受稅收優惠,都應當分別核算增值額。第二,分別核算增值額和分別核算增值率是不可分割的,財稅[1995]48號文件要求“分別核算增值額”,實質上就是要求“分別核算增值率”,只分別核算增值額而不分別核算增值率是毫無意義的。需要說明的是,《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發[2009]91號)要求,在清算審核時應當審核“不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率,繳納土地增值稅”,上述規定雖然可以說明“不同類型房地產應當分別計算增值額、增值率”,但該規定的表述仍不夠清晰,還需要在政策上做出進一步明確規定。
(泰州地稅)
14、誤區之三:公共配套設施不需要獨立核算成本、費用。
存在誤區:《細則》的規定,房地產開發成本包括公共配套設施費,根據上述規定,建造公共配套設施發生的費用應當直接歸集至房地產開發成本并分攤至相關開發產品,而不需要作為獨立開發產品核算歸集成本、費用(包括占用的土地成本以及相關開發成本和費用等,下同)。
誤區評析:根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)的規定,公共配套設施建成后,產權不屬于全體業主,也未無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業,也未有償轉讓的,建造公共配套設施發生的成本、費用在計算土地增值稅時不得扣除。筆者認為,如果納稅人存在不得扣除的公共配套設施費,但未將公共配套設施作為獨立的開發產品核算歸集成本、費用,那么在計算土地增值稅時將無法確定不得扣除的金額。因此,對于公共配套設施,應當先作為獨立開發產品核算歸集成本、費用,然后在計算繳納土地增值稅時分從兩步進行處理:第一,先剔除按規定不得扣除的公共配套設施費;第二,將剩余可扣除的公共配套設施費中的不可售部分的成本、費用,用合理的方法分攤至不同類型開發產品(分攤對象包括可售的公共配套設施)。
(泰州地稅)
15、以土地使用權換取住房是否要征收土地增值稅問:企業以土地使用權向另一企業換取住房,這種行為是否要征收土地增值稅?
答:根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定,土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人征收,對于收入應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益,從收入形式來看,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。單位以土地向另一單位換取住房,一方面其所擁有的土地使用權權屬發生轉移;另一方面,通過權屬的轉移,單位取得了住房,即實物收入。因此,對于企業以其土地向另一企業換取住房的行為屬于土地增值稅的征收范圍。
16、房地產企業如果銷售精裝修的房子,房間中的家用電器在計算土地增值稅時是屬于開發成本還是營銷費用呢?
答:根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第四條第四款規定,房地產開發企業銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用,除另有規定外,不得扣除。
17、房地產開發企業開發建造地下停車場(庫),建成后產權屬于全體業主所有,其成本、費用是否可以計入土地增值稅扣除項目扣除?
答:根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第四條第三項規定,房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施,其建成后產權屬于全體業主所有的,其成本、費用可以扣除。
因此,房地產開發企業開發建造地下停車場(庫),建成后產權屬于全體業主所有的地下停車場庫,其成本、費用可以計入土地增值稅扣除項目扣除。
(海南地稅)
18、納稅人轉讓房地產計征土地增值稅時可扣除的“與轉讓房地產有關的稅金”中是否包含城鎮土地使用稅?
答:根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條第五款規定,與轉讓房地產有關的稅金,是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加,也視同稅金予以扣除。
根據《海南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策問題的通知》(瓊地稅函〔2007〕356號)第二條規定,房地產開發企業繳納的土地使用稅,不管在房地產項目完工前或完工后發生的,均在管理費用列支按規定予以扣除。
根據上述規定,城鎮土地使用稅應在“管理費用”中列支,納稅人轉讓房地產計征土地增值稅時可扣除的“與轉讓房地產有關的稅金”中不包含城鎮土地使用稅。
(海南地稅)
19、轉讓獨立的地下商業街是否繳納土地增值稅?
答:《土地增值稅暫行條例》第二條規定,轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,應當依照本條例繳納增值稅。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第四條規定,條例第二條所稱的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設施。
因此,獨立的地下商業街轉讓也屬于土地增值稅征稅范疇。
20、關于地下車庫(位)土地增值稅問題
地下車庫(位)根據不同情況按以下方式進行稅務處理: 地下車庫(位)所有權未發生轉移的,不征收土地增值稅;所有權發生轉移的,按照有關規定征收土地增值稅。《湖南省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅管理的公告》(2014年第7號)第三條停止執行。
——《湖南省地方稅務局關于財產行為稅若干政策問題的公告》(湖南省地方稅務局公告2015年第9號)
21、關于土地增值稅開發間接費用問題
開發間接費用的扣除按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定執行。《湖南省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅管理的公告》(2014年第7號)第六條停止執行。
——《湖南省地方稅務局關于財產行為稅若干政策問題的公告》(湖南省地方稅務局公告2015年第9號)
22、關于土地增值稅分類清算的表述
《湖南省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅管理的公告》(2014年第7號)第二條第二款修訂為“清算應按照普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型分類,分別計算增值額、增值率,據此申報土地增值稅”。
——《湖南省地方稅務局關于財產行為稅若干政策問題的公告》(湖南省地方稅務局公告2015年第9號)
23、以股權轉讓名義轉讓房地產
湖南省地稅局財產和行為稅處關于明確“以股權轉讓名義轉讓房地產”征收土地增值稅的通知
湘地稅財行便函〔2015〕3號 2015.1.27
對于控股股東以轉讓股權為名,實質轉讓房地產并取得了相應經濟利益的,應比照國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號文件,依法繳納土地增值稅。
來源:xiaopengcaishui

上一篇:這41項企業所得稅優惠你能享受!政策依據及備案一文get√
下一篇:個稅改革權威解讀:降中低收入者稅負


Warning: error_log(/home/bfcpasbzf8c5pha/wwwroot/caches/error_log.php) [function.error-log]: failed to open stream: Permission denied in /home/bfcpasbzf8c5pha/wwwroot/phpcms/libs/functions/global.func.php on line 537

Warning: error_log(/home/bfcpasbzf8c5pha/wwwroot/caches/error_log.php) [function.error-log]: failed to open stream: Permission denied in /home/bfcpasbzf8c5pha/wwwroot/phpcms/libs/functions/global.func.php on line 537
陕西快乐十分玩法规则 红馆辽宁11选5 浙江飞鱼开奖号码 绝地求生新赛季什么时候更新 大体彩20选5走势图 天津时时彩开奖时间是 个人可以参加海南环岛赛吗 极速11选5怎么操作 - 点击进入 2021年二肖中特全年 多乐彩票怎么下载安装 广西快乐10分官方网 AG视讯贵宾厅 体彩p5开奖结果今天 内蒙古11选5前三和值 今天湖北30选5开奖结果查询结果 山西快乐十分钟前三遗 五分彩骗局可以报警吗